Comprendre votre contrat de location

Bien connaître les clauses du contrat de location

Quelle que soit l’approche que vous choisirez, il est utile de connaitre les clauses les plus importantes de votre contrat:

• Définition du bien que vous louez : étage, surface, cave, balcon etc. Une spécificité allemande : la cuisine. Soit elle fait partie du bien, et est comprise dans le loyer, soit elle doit être payée au précédent locataire comme reprise de mobilier ou  Ablöse. Et s’il n’y en a pas, c’est à vous de l’installer, à vos frais.
• Le locataire : mentionnez tous les habitants de l’appartement. Si vous souhaitez y monter une colocation, reportez-vous à notre article précédent dans Vivre à Munich.
• La durée du contrat : quand commence-t-il, quand finit-il ? On peut conclure le contrat pour une durée déterminée, mais c’est plutôt rare pour les biens non meublés car les conditions sont très strictes.
• Le préavis. Pour les contrats à durée indéterminée, on se met d’accord sur les conditions pour mettre fin au contrat. Il est plus difficile pour le propriétaire de résilier que pour le locataire. De plus, le préavis s’allonge (pour le propriétaire seulement) à mesure que la durée du contrat s’allonge. Le préavis côté locataire est généralement de 3 mois. Attention aux clauses dans lesquelles le propriétaire et le locataire s’engagent mutuellement à ne pas résilier le contrat dans les x années : ce n’est avantageux que pour le propriétaire puisque lui ne peut résilier le contrat que dans des conditions très particulières alors que le locataire renonce alors à la possibilité de résilier le contrat à tout moment avec un préavis de 3 mois.
• Le montant du loyer : dans les grandes villes comme Munich il existe un encadrement des loyers comme indiqué dans immomunich.blogspot.de . Pour vérifier que votre loyer entre bien dans la fourchette autorisée vous pouvez consulter notamment le Mietspiegel.

Le loyer peut être indexé ou il peut y avoir des augmentations forfaitaires – on parle alors de Staffelmiete. Notez que cela peut aboutir à un loyer plus élevé que prévu dans la fourchette ou à l’inverse si l’index est bas, vous pouvez vous retrouver avec un loyer plus bas que la fourchette : l’augmentation serait donc moins rapide que celle du marché. On n’y coupe pas car l’absence d’index ou d’augmentation forfaitaire est défavorable au propriétaire.